25/09/2025 101
Flora Avenue – phân khu trục thương mại trung tâm của Sun Urban City Hà Nam – đang thu hút giới đầu tư nhờ chính sách “mua đất trước – xây sau” cùng vị trí lõi kết nối hạ tầng. Dưới đây là phân tích chi tiết kịch bản đầu tư 3 năm với căn F7 (hướng Bắc, mặt tiền 4m).
Giá niêm yết (GNY): 5,67 tỷ
Giá NET sau chiết khấu 26%: 4,196 tỷ
Cơ cấu vốn (60/40 đất/xây):
Đất: ~2,52 tỷ
Xây: ~1,68 tỷ (thanh toán sau 2 năm)
👉 Trong 2 năm đầu, nhà đầu tư chỉ cần xoay khoảng 1,76 tỷ (tiến độ đất đến HĐMB).
👉 Sang năm thứ 3, thanh toán tiếp 1,68 tỷ cho phần xây dựng.
Giá đất Flora Avenue hiện khoảng 60–70 triệu/m² (tùy vị trí).
Với hạ tầng hoàn thiện (nút giao Phú Thứ, Sun World, Bạch Mai 2, Việt Đức 2, Đại học Nam Cao…), mức tăng giá 10–12%/năm là khả thi.
👉 Giả định tăng 30% trong 3 năm:
Giá trị đất từ 2,52 tỷ → 3,28 tỷ
Lợi nhuận chênh lệch: ~0,76 tỷ
Chi phí xây dựng: 1,68 tỷ (năm thứ 3).
Giá trị thị trường thường cao hơn chi phí nhờ thiết kế đồng bộ, cộng đồng và tiện ích.
👉 Giả định giá trị = chi phí × 120%:
1,68 × 120% = ~2,02 tỷ
Lợi thế chênh lệch: ~0,34 tỷ
Vị trí Flora Avenue: trục thương mại, sát Sun World, bệnh viện, trường đại học → nhu cầu thuê lớn.
Giá thuê dự kiến (2027): 25–30 triệu/tháng cho nhà phố 4m.
👉 Giả định trung bình: 27 triệu/tháng = 324 triệu/năm
👉 Trong 3 năm (tính 1 năm khai thác sau xây): 324 triệu
Giá trị đất: 3,28 tỷ
Giá trị nhà: 2,02 tỷ
Thuê 1 năm: 0,324 tỷ
👉 Tổng tài sản & thu nhập = 5,624 tỷ
Vốn đầu tư thực tế: 4,196 tỷ (đất + xây)
Tài sản & dòng tiền sau 3 năm: 5,624 tỷ
👉 Lợi nhuận gộp: 1,428 tỷ
👉 Tỷ suất lợi nhuận: ~34%/3 năm (~11%/năm)
👉 Đặc biệt: nhờ hỗ trợ lãi suất & ân hạn 36 tháng, vốn đầu tư giai đoạn đầu nhẹ nhàng hơn nhiều.
Chỉ với ~1,76 tỷ ban đầu, anh/chị đã giữ được một suất nhà phố trục chính Flora Avenue.
Sau 2 năm, đất đã tăng giá, phần lợi nhuận đủ để bù chi phí xây.
Sau khi xây xong, vừa có tài sản đẹp để an cư, vừa có thể cho thuê 25–30 triệu/tháng.
Tổng lợi nhuận ước tính 1,4 tỷ trong 3 năm – một kịch bản “vừa an cư, vừa đầu tư” đều thắng.
